11.2亿起拍，近5000人围观无人出价，“晴格格”居住的北京王府世纪大厦流拍

#11.2亿起拍 “晴格格”住的大厦流拍#核心地段的商业资产快速变现并不容易，北京的王府世纪大厦也被拍卖了。10月9日，阿里资产拍卖平台显示，盛京银行股份有限公司潮阳支行举办的北京王府世纪发展有限公司债权拍卖，有4690人参加，但无人出价。

阿里拍卖平台数据显示，北京王府世纪发展有限公司主要资产为王府世纪大厦，市场估值约15.39亿元，起拍价11.2亿元，对应债权本金7.5亿元，债权利息3.7亿元。

近两年来，由于市场环境的变化，大宗交易市场活跃度有所下降。有些资产无法通过市场化退出，债权人往往选择拍卖资产。下周拍卖的世纪公馆和博瑞公馆，位置都很好，是商业市场的稀缺资产，但要快速变现还是不容易。之前的世茂工三、乐视大厦等资产标的，都是通过多次降价成功拍卖的。

北京王府世纪发展有限公司成立于1993年，是一家专业从事房地产开发和物业管理的中外合资企业。

该公司债权涉及的抵押物为王府世纪大厦，位于北京市东城区东安门大街，地理位置极佳，可北至平安大街，南至长安大街，西至故宫，东至二环金宝大道。项目用地面积4839.59平方米，建筑面积5.21万平方米，用途为商业、写字楼。本项目担保方式为抵押担保，担保人为王志才和张煜雯。同时，该债权涉及两笔业务，一笔已诉讼进入执行程序，另一笔未诉讼。

世纪大厦很有名。除了目标本身的位置，还在于与目标关系密切的王志才和他的妻子丽贝卡。

北京王府世纪发展有限公司的法人为王志才。除了王府世纪大厦，他早期开发的项目还包括长安街上的标志性项目“长安8号”，即现在的凯撒广场。王志才的妻子王燕是电视剧《还珠格格》中青歌阁的女演员。她住在王府世纪大厦，那里有一套价值约1亿元的房子。推开窗户可以俯瞰故宫全景。

局外人只是看热闹，但投资者更关心王府世纪大厦的商业价值。这也是决定这个项目能拍出什么价格的关键因素。

“从综合楼的楼龄、负债、位置三个因素来看，我个人判断王府世纪大厦的投资价值有限。”一位不愿透露姓名的北京写字楼市场专业人士告诉界面新闻。

上述人士认为，第一，王府世纪大厦是1993年的老建筑。按照商业用地50年土地使用年限计算，剩余土地使用年限为21年。这在机构投资者看来是一个非常尴尬的截止日期。根据《民法》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。续展费的缴纳或者减免依照法律、行政法规的规定办理。但非住宅建设用地使用权期限届满，需要续期的，应当依法办理。

机构投资者在购买商业资产时会仔细计算投入成本和未来收益。如果土地使用年限即将到期，他们是否需要支付一系列额外的费用，比如缴纳土地出让金。在这方面，目前相应的法律法规还不是特别明确，所以大部分机构投资者对这类年龄较大的资产还是比较谨慎的。

第二，王府世纪大厦背后的债务压力巨大。从王府世纪的位置和体量来看，11.2亿元的起拍价对应的是王府世纪的债权本息，即7.5亿元本金、3.7亿元利息和其他费用。目前大宗交易和商业市场处于下行周期。除非是非常优质的资产，否则机构投资者考虑到项目的债务和投资价值的差异，会比较谨慎。

第三，王府世纪大厦的位置非常微妙。虽然离故宫很近，位置很好，但是优质的位置也产生了一个不确定的问题，就是在这样的核心地段老建筑能不能批下来是不确定的。

相对于15.39亿元的市场估值，世纪公馆的起拍价已经打折，但还是亏了。

对此，上述人士认为，目前，通过合法拍卖实现资产变现的案例越来越多。从前几年世茂工三和乐视大厦的案例来看，通过拍卖变现最有效的方式就是降低起拍价。未来世纪公馆也可能通过降价找到潜在买家。

世纪公馆的拍卖也与当前大宗交易市场乃至租赁市场的不景气有关。第一太平戴维斯华北市场研究部负责人李翔告诉界面新闻，根据他们的研究结果，2022年前三季度，北京大宗投资市场累计成交金额约为215亿元，较去年同期下跌57.5%。

李想表示，大宗交易投资市场的不活跃源于两个市场条件。首先，投资市场目前处于供大于求的状态。无论是开发商，还是手握众多资产的机构，甚至是通过拍卖变现资产的债权人，都在为了变现而加速出售资产。但潜在买家对目前待售的资产高度警惕，会对项目进行仔细严格的筛选，期望抄底买入。买卖双方的博弈还在继续。此外，目前商业市场暂时处于调整周期，这也影响了投资市场的前景和价格。

高力国际资本市场及投资服务部华北区副总监韩嫣也表达了类似的观点。北京大宗交易记录显示，交易金额最高的最近一年是2019年，超过750亿元；2020年，受疫情影响，大宗交易活跃度下降；2021年，北京大宗交易活跃度恢复，成交额达到650亿元；今年以来，北京大宗交易市场活跃度再度降低。这主要是由于疫情、在线教育调整等因素，导致大宗交易投资者对未来租房市场判断不清。

虽然部分资产标的是通过拍卖实现的，但债权人会提前联系有意向的退市对象，提高拍卖成功率。但在这样的市场情况下，债权人往往无法以理想的价格和速度处置资产。一位不愿透露姓名的投资市场人士表示，目前市场上的债权人主要是专注于投资不良资产的银行、信托和基金。为了回笼资金，债权人希望以合适的价格处置资产。

除了拍卖，债权人也会通过市场化渠道退出。比如下周将要拍卖的博瑞大厦，这两年一直在寻求市场化退出。博瑞大厦位于北京CBD商务区和燕莎商务区的交汇处。面积虽好，但拍卖成功还是要看价格。

“博瑞大厦目前的起拍价为20.37亿元，在2019年是一个很有吸引力的价格，但今年的写字楼并不理想，价格还需要市场来验证。”上述投资市场人士表示。

去年7月，世茂工三拍卖成功，最终成交价为16.45亿元，仅为预估价29.29亿元的56%，为贾跃亭2016年29.72亿元收购价的5.5%。世茂工三的价值缩水，反映了贾跃亭和乐视的兴衰，但也伴随着大宗交易投资市场的活跃。目前，王府世纪大厦也面临着同样的问题。